隨著7月12日晚間系列新公告的披露，招商蛇口(001979.SZ)與中國平安(601318.SH/02318.HK)資產(chǎn)重組預(yù)案的更多細(xì)節(jié)浮出水面。
此前的6月7日，招商蛇口最早宣布，擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深投控購買其持有的深圳市南油(集團(tuán))有限公司(下稱“南油集團(tuán)”)24%股權(quán)，并就此向中國平安旗下的平安資管定增募資。
根據(jù)公告，招商蛇口購買南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易價格定為70.35億元。其中，招商蛇口以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及現(xiàn)金方式支付的對價分別占本次交易對價的2.5%、47.5%和50%。
具體而言，以發(fā)行股份方式支付的對價為1.76億元;以發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券方式支付的對價為33.42億元;以現(xiàn)金方式支付的對價為35.17億元。而現(xiàn)金部分將全部來自向平安資管募集的資金。
除了重組預(yù)案交易價格信息進(jìn)一步公開外，新股發(fā)行價格也有所調(diào)整。
根據(jù)《附條件生效的非公開發(fā)行股份認(rèn)購協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》顯示，因招商蛇口權(quán)益分派導(dǎo)致股份發(fā)行價格相應(yīng)調(diào)整，招商蛇口向平安資管非公開發(fā)行股份價格由此前的16.58元/股調(diào)整為15.77元/股。平安資管同意以現(xiàn)金認(rèn)購招商蛇口本次非公開發(fā)行的2.23億股股份。
招商蛇口此番發(fā)行新股收購的標(biāo)的資產(chǎn)南油集團(tuán)，成立于1984年，由招商蛇口和深投控分別持有76%、24%的股權(quán)，此前南油集團(tuán)已由招商蛇口并表。深投控為深圳市國資委下屬企業(yè)。交易完成后，深投控將不再持有南油集團(tuán)的股份，招商蛇口則實(shí)現(xiàn)對南油集團(tuán)全資控股。
南油集團(tuán)主要從事園區(qū)開發(fā)、物流倉儲等業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)位于深圳前海片區(qū)。南油集團(tuán)下屬公司擁有深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬平方米土地的使用權(quán)。該片區(qū)處于粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置，是近年房企爭奪的明星片區(qū)。招商蛇口近年也通過多種途徑獲取前海的優(yōu)質(zhì)土地資源。
此次收購南油集團(tuán)同樣繞不開吸納優(yōu)質(zhì)土儲的目標(biāo)。
招商蛇口也指出，本次交易完成后，南油集團(tuán)將成為該公司全資下屬公司，進(jìn)一步增強(qiáng)招商蛇口對于前海自貿(mào)投資的控制，有利于公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價值。
在涉及到股權(quán)結(jié)構(gòu)層面來看，在考慮深投控所持上市公司新發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債按照初始轉(zhuǎn)股價格全部轉(zhuǎn)股的情況下，假設(shè)深投控所持上市公司本次新發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債均以16.60元/股進(jìn)行轉(zhuǎn)股，本次交易完成后深投控將持有招商蛇口2.54%股份，平安系企業(yè)平安人壽將持有招商蛇口2.67%股份，位列招商蛇口第五大股東。
這是險資戰(zhàn)略入股地產(chǎn)企業(yè)的又一案例。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企和險企具有業(yè)務(wù)互補(bǔ)性。一方面保險具有大量低成本資金，能夠幫助房企補(bǔ)充資金、提供穩(wěn)定現(xiàn)金流;另一方面，地產(chǎn)股普遍具備高股息率、高分紅的特點(diǎn)，長期持有也令險企獲利頗豐。金地集團(tuán)(600383.SZ)、華僑城A(000069.SZ)、佳兆業(yè)(01638.HK)等諸多房企的股東中均閃現(xiàn)險資的身影。
中國平安一直身處地產(chǎn)圈食物鏈的頂端。它自2015年起深度介入房地產(chǎn)市場，不僅投資大量不動產(chǎn)項目，還斥巨資持有多家上市房企股權(quán)，堪稱地產(chǎn)圈的“隱形一哥”。
截至目前，中國平安是華夏幸福(600340.SH)、碧桂園(02007.HK)、中國金茂(00817.HK)、旭輝控股(00884.HK)、朗詩地產(chǎn)(00106.HK)的第二大股東。它還持有金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、華潤置地(01109.HK)、綠城中國(03900.HK)等房企的股票。
與寶能系野蠻人的形象截然不同，平安系因溫和的投資方式，被不少機(jī)構(gòu)投資者稱為“安靜的二股東”。背靠中國平安這棵大樹，房企似乎也就獲得了更多拓展業(yè)務(wù)邊界的可能性。
對于轉(zhuǎn)型中的招商蛇口來說，平安系的戰(zhàn)略入股或許能給招商蛇口帶來業(yè)績、估值、債務(wù)等各方面新的變量。
7月9日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年6月份銷售簡報。公告顯示，公司上半年累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積497.30萬平方米，同比減少3.48%;累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，上半年每平米單價上漲明顯。粗略來看，這一簽約銷售金額已達(dá)去年一半。按照公司董事長許永軍擬定的今年2500億元的銷售目標(biāo)來看，實(shí)現(xiàn)難度并不大。
此前，招商蛇口還在互動平臺上稱，公司通過與深圳本地免稅運(yùn)營商深圳免稅集團(tuán)合作，已初步進(jìn)入了免稅消費(fèi)領(lǐng)域，未來公司將繼續(xù)以打造創(chuàng)新型“郵輪+免稅”產(chǎn)業(yè)模式為目標(biāo)，積極拓展各類免稅業(yè)務(wù)。
此次，中國平安成為公司第五大股東，或許能為招商蛇口業(yè)務(wù)前景打開更多想象空間。
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